Szeged is Debrecen sorsára juthat a drágulással ingatlanpiaci szakértők szerint

Az elmúlt 6 évben 2,5-szeresükre drágultak a lakások Debrecenben, a Pénzcentrum által megkérdezett ingatlanpiaci szakértők szerint hasonló sors várhat Szegedre is a BYD-gyár miatt. Ráadásul mai hír, hogy lerakták a Rheinmetall-üzem alapkövét is. A lap hosszú cikkben elemzi a nagyvárosok ingatlanhelyzetét, és arra jutnak, hogy első körben az áremelkedések mögött általánosságban a nagyberuházások bejelentése és az ezekre lecsapó befektetői kör áll.

Korábbi elemzésükben azt is vizsgálták, hogyan aránylanak az egyes megyei fizetések a megyeszékhelyek ingatlanáraihoz. Ebből kiderült, immár nem Budapest a legmegfizethetetlenebb nagyváros, hanem Debrecen. Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője szerint ennek az az oka, hogy autógyár és akkumulátorgyár is települt Hajdú-Bihar megye székhelyére, ami a lakásárakat az egekbe röpítette. 

„Az árrobbanás kezdetben annak volt köszönhető, hogy egy ilyen beruházás a spekulációnak is teret ad, hiszen egy városba költöző német autógyár stabil és jól fizető állásokat teremthet. Így az üzemben dolgozó munkavállalók a lakhatásukra is többet tudnak költeni. Az utóbbi időben viszont annak köszönhető a drágulás az eladó lakásoknál és az albérletpiacon is, hogy a városba költözők növekvő száma ellenére a kínálat nem lett nagyobb” – fogalmazott a lapnak a szakember.

Az Otthon Centrum szakértői is úgy vélik, hogy ahol új ipari beruházások valósulnak meg, ott nem csak a városba és környékére beköltözőket vonzza a bejelentés a munkahelyek miatt, hanem még a gyár megépülése előtt megjelennek a befektetők. Utóbbiak arra játszanak, hogy a beruházás révén nagyot fog nőni az ingatlan értéke, ehhez viszont még az elején kell „beszállni”. A megugró keresletet viszont nem tudja követni a kínálat, hiszen időbe telik, míg felépítenek egy új épületet, ezért az árak felfelé pörögnek.

„A BYD-beruházás bejelentésének hatására azok, akik eddig kivártak, most jelentős számban piacra léptek, hogy még azelőtt tranzakciót zárhassanak, mielőtt megérkezne a nagyberuházás számottevő árnövelő hatása a helyi piacra. A szegedi kollégák tapasztalatai alapján néhol már érezhető az árak emelkedése, de ennél jóval markánsabb változásokra lehet majd számítani a közeljövőben. (...) Visszatértek a városba a befektetők is, akik könnyen kiadható ingatlanokat keresnek” – mondta a Pénzcentrumnak Benedikt Károly, a Duna House elemzési vezetője.

Az is kiderült, hogy Szegeden az idei évben eltűnt a tavalyi évre jellemző 5–7%-os alku, sok esetben a vevők már egymásra vagy önmagukra is licitálnak, vagyis a korábbi irányárra emelik vissza ajánlatukat, csak hogy biztosan övék legyen a kiszemelt ingatlan. Az ingatlan.com érdeklődési statisztikái szerint míg országosan és a nagyvárosokban is átlagosan 20–22 százalékkal több érdeklődés érkezett az elmúlt hónapokban az eladó lakásokra,

Szegeden viszont 60–80 százalékos többletet mértek.

A kereslet robbanása tehát még csak a színfalak mögött látszik, ám hamarosan ugrásszerű növekedést okozhat az árakban is. Benedikt Károly szerint a városban jelenleg főként a paneleket, illetve téglaépítésű lakásokat keresik, ám a 30 millió forint értékű ingatlanokat már zömmel felvásárolták, most a 30–40 millió forintos kategóriából szemezgetnek a vevők.

Az OTP Ingatlanpont elemzése szerint a BYD megjelenése tapasztalat alapján jelenleg csak mérsékelten hat a helyi ingatlanpiacra, ez a hatás akkor fog felerősödni, ha már a munkaerő beáramlása megkezdődik. Az árak jelenleg is magasan vannak, így ez a nagyberuházás a mostani árakra nem hatott ugyan, azonban a későbbiekben biztosan érezteti majd a hatását szerintük.

Az Otthon Centrum szerint eleinte az albérrletek és azok árai fognak felpörögni. „Debrecen, Szeged vagy az újabban a hírekben szereplő Pécs jelentős egyetemvárosok is és mivel a kollégiumi kapacitások szűkösek, sok diák kénytelen lakást bérelni. A két kereslet összeadódik, ami azt eredményezi, hogy drágul a lakásbérlet. Ugyanakkor a legutóbbi népszámlálás azt is mutatta, hogy rengeteg tartós lakhatásra nem használt, „üres ingatlan” is van – különösen Szegeden” – közölték, hozzátéve, hogy vélhetően a népszámlálás során üresnek jelölt ingatlanok egy része ma is bérbe van adva. „Mindenesetre egy átgondolt bérlakás-ösztönző program és feltételrendszer segíthetné, hogy bővüljön az ingatlankínálat.”

Balogh László elárulta, a bérleti díjak az elmúlt egy évben 150 ezerről 200 ezer forintra emelkedtek Debrecenben, Szegeden ez 130 ezerről 135 ezer forintra változott. A kiadó lakások számában Budapest után Debrecen volt az ezüstérmes. Tavaly tavasz óta Szeged a negyedik helyről jött fel a cívisváros mögé. Több mint 25 százalékkal nőtt ugyanis a kínálat, ami kimagasló kínálatbővülésnek számít a vármegyeszékhelyek között is. Szerinte csak idő kérdése, hogy a bérleti díjakban is felzárkózzon Szeged Debrecenhez.

Benedikt Károly viszont inkább azt a tényezőt emelte ki, hogy Debrecen és Szeged is rangos egyetemvárosnak számít, így az albérletpiac kifejezetten szezonálisnak mondható, és szerinte csak részben befolyásolja az árakat a BYD vagy egyéb más beruházás híre. „Az első negyedév kevésbé van hatással az albérletárakra, sokkal inkább a nyári időszakban lehet majd számottevő bérletidíj-emelkedésre számítani.”