GKI: Az új lakáshitel miatti drágulást épp azok a fiatalok szenvedik meg, akiket a kormány támogatna

A magyar lakásárak 237,5 százalékkal emelkedtek az elmúlt tíz évben, miközben az Európai Unió átlaga csupán 58 százalék volt. A GKI Gazdaságkutató Zrt. elemzése szerint a drágulás jelentős része az elmúlt két évben történt, a legújabb kormányzati hitelprogram pedig várhatóan tovább növeli az árakat.

A lakhatás nehézségeit súlyosbítja, hogy Magyarországon gyakorlatilag nem létezik támogatott bérlakás-rendszer, így sokan kénytelenek a drága, piaci alapú bérlés felé fordulni. A kormány korábban több intézkedést is bevezetett az ingatlanpiac élénkítésére – ilyenek voltak a CSOK, a Falusi CSOK, a Babaváró hitel vagy a CSOK+ –, amelyek hatására ugyanakkor az ingatlanárak tovább emelkedtek. A GKI szerint most érdemes feltenni a kérdést: indokolt-e a piaci folyamatokba történő beavatkozás?

A kutatás 2016 és 2024 között vizsgálta a használt lakásárak alakulását befolyásoló tényezőket. Megállapításuk szerint az árakat leginkább

• az építőipari termelői árindex (az építőiparban felhasznált anyagok és szolgáltatások árai),
• a 10 éves állampapírhozamok és
• a nettó keresetek változása magyarázza.

Ezzel szemben az ingatlanhitelek kamatai vagy a tranzakciószámok kisebb befolyással bírnak. Budapesten szoros az összefüggés az új és a használt lakások négyzetméterárai között. A használt lakások ára tehát szinte azonos mértékben követi az újak árát, amelyeket elsősorban az építőipari költségek növekedése hajt fel.

Az alacsony állampapírhozamok idején jelentős volt a befektetési célú ingatlanvásárlás. Amikor viszont a hozamok megemelkedtek, a befektetők egy része inkább állampapírba fektetett, ami csökkentette a keresletet az ingatlanpiacon. Ilyen időszak volt például 2022 vége és 2023 eleje, amikor a tranzakciószám visszaesése árcsökkenést eredményezett a használt lakások piacán.

A nettó keresetek 2016 és 2024 között 170 százalékkal nőttek, ami – a közgazdasági logika szerint – hozzájárult a lakásárak emelkedéséhez. A magasabb jövedelmek lehetővé tették, hogy sok háztartás befektetési célból is ingatlant vásároljon, ami növelte a keresletet a piacon.

A GKI megállapítása szerint 2024-re több tényező is az ingatlanpiac lehűlésének irányába mutatott. Az építőipari árindex stagnált, az állampapír-hozamok tartósan 6,5–7 százalék körül alakultak, és a nominális keresetek növekedése is lassult 2025-re. Ennek következményeként a lakáspiaci tranzakciók száma 23 százalékkal csökkent 2024 végére, és a jövőbeni áremelkedéssel kapcsolatos várakozások is mérséklődtek.

Ebben a környezetben indította el a kormány az Otthon Start lakáshitel-programot, tíz hónappal az országgyűlési választások előtt. A GKI szerint a program éppen azokat a spekulatív vásárlási motivációkat élénkíti újra, amelyek – a kínálati korlátokkal együtt – a lakásárak emelkedésének fő mozgatórugói. A becslések szerint

a program fél éven belül 10 százalékos, egy éven belül pedig akár 15–20 százalékos áremelkedést is okozhat.

A gazdaságkutató szerint a probléma az, hogy a kedvezményes hitelek újra felpörgetik a keresletet, miközben a kínálat nem bővül kellőképpen, így az árak tovább nőnek. Ez éppen azokat hozza nehéz helyzetbe, akiket a program megcéloz: az első lakásukat megvásárolni próbáló fiatalokat, akiknek jellemzően kevés a megtakarításuk és korlátozott a hitelképességük.

A GKI szerint a helyzetet egy nagy léptékű, alacsony rezsijű bérlakásépítési program orvosolhatná, amely valóban segítene a rosszabb anyagi helyzetűek lakhatási problémáin.